공인중개사의 확인설명의무 강화(7월10일부터)

 

공인중개사의 확인·설명의무 강화(7월 10일부터)

 

 

[공인중개사법] 시행령·시행규칙 개정안이 7월 10일부터 시행될 예정이다.

 

[공인중개사법] 시행령·시행규칙 개정안의 주요 내용

① 임차인은 임대차 계약 체결 이전에 공인중개사로부터 임대인의 체납 세금, 선순위 세입자 보증금 등 중개대상물의 선순위 권리관계를 자세히 확인·설명받을 수 있게 된다.

 

• 공인중개사는 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장 등을 통해 확인 가능한 정보 외에도 임대인이 제출하거나 열람 동위한 확정일자 부여 현황 정보, 국세 및 지방세 체납 정보, 전입세대 확인서를 확인한 후, 임차인에게 본인의 보증금과 관련된 선순위 권리관계를 설명하여야 한다.
• 개정 내용의 실효성을 높이기 위해 공인중개사가 확인·설명한 내용은 '중개대상물 확인·설명서'에 명기하고, 공인중개사· 임대인 ·임차인이 같이 확인 ·서명토록 하였다.
• 이번 개정을 통해 임차인은 임대차 계약 만료 시 임대차 보증금을 돌려받기 어려운 주택을 미리 파악할 수 있어 전세사기 피해 예방에 기여할 것으로 기대된다.

②공인중개사는 임차인에게 최우선변제금과 임대보증금 보증제도 등 임차인 보호제도를 설명하여야 한다.

 

• 공인중개사는 계약 대상 임대차 주택의 소재지, 보증금 규모 등을 살펴, 주택임대차보호법령에 따라 담보설정 순위에 관계없이 보호받을 수 있는 소액 임차인의 범위 및 최우선 변제금액을 임차인에게 설명하여야 한다.
• 또한, 계약 대상 임대차 주택이 [민간임대주택에 관한 특별법] 제49조에 따른 민간임대주택일 경우에는 임대보증금에 대한 보증에 가입할 의무가 있음을 설명하여야 한다.
• 공인중개사로 하여금 선순위 권리관계 이외에도 임차인의 보증금을 지키기 위한 임차인 보호제도를 설명토록 함으로써 임대차 계약의 안정성이 강화될 것으로 기대된다.

③ 임차인은 중개사무소 직원으로부터 현장안내를 받을 시 안내자가 공인중개사인지 중개보조원인지 여부를 확인할 수 있게 된다.

 

• 중개보조원이 현장안내를 할 경우에는 중개의뢰인에게 본인이 중개보조원이라는 사실을 알려야 하며, 공인중개사는 중개대상물 확인 ·설명서에 중개보조원의 신분고지 여부를 표기하여야 한다.
• 이를 통해 중개보조원의 업무범우를 벗어난 불법중개 행위를 방지하여 소비자 피해를 줄일 수 있을 것으로 기대된다.

④ 임차인은 임대차 주택의 관리비 금액과 비목, 부과 방식 등을 명확히 설명받을 수 있게 된다.

 

• 공인중개사는 임대인으로부터 확인한 관리비 총액과 관리비에 포함된 비목 등을 임차인에게 설명하고, 계약서뿐만 아니라 중개대상물 확인 ·설명서에 명기해야 한다.
• 이를 통해 관리비 관련 분쟁을 예방하고, 월세의 관리비 전가 등 부작용도 예방할 수 있을 것으로 예상된다.

 

 

공인중개사의 중개대상물 확인 ·설명의무가 강화되었다. 이런 설명의무가 강화되면 아무래도 전세사기를 미리 예방하는 효과는 어느 정도 있을 것이다. 중개현장에서 확인 · 설명의무를 잘해야 하는 주택은 빌라나 다세대 주택이다. 다세대주택의 경우 선순위 임차인이 얼마나 있는지, 대출이 얼마나 있는지, 나의 순위가 몇 번째인지, 해당 주택의 임대인의 국세 및 지방세 체납 사실 등 임대인의 상황을 알아야 계약 만료 시 순조롭게 이사를 나갈 수 있다.

 

아파트를 임차할 경우는 임대인이 집을 여러 채 소유하고 있는 다주택자인지 1 주택자인지의 여부 확인도 중요하다. 여러 채를 소유한 다주택자일 경우 그런 임대인은 갭투자로 접근한 경우가 많아서 전세가가 떨어지거나, 부동산 경기상황이 안 좋으면 불안해질 수 있다. 그래서 임대차계약 시 제일 좋은 건 나갈 때도 잘 나갈 수 있는 주택을 선택하는 것이다. 싸다고 선뜻 결정하지 말고, 임대차계약이 빠른 시일 내로 이루어지고, 컨디션이 좋은 집을 선택하는 것이 그나마 내 소중한 보증금을 보존할 수 있는 길이다. 그리고 하나 더 전세보증보험가입이 가능한 주택이라면 크게 걱정이 없다. 참고해서 좋은 계약하기를 바랍니다.