상가임대차보호법상 상가권리금

1. 상가권리금

 

상가건물 임대차보호법이 2015.5.13일 자로 획기적인 개정입법을 단행하였습니다. 논란이 많았던 상가 권리금에 대해 법으로 보호를 하면서 임차인들의 경제적 이익이 생겼습니다.

 

대항력, 권리금 회수기회 보장 등을 모든 상가건물임대차에 적용하도록 적용범위를 확대하였다(제2조 제3항).

즉, 개정 전에는 환산보증금기준 이하만 보호를 받았는데 이번 개정으로 환산보증금에 관계없이 모든 상가임차인들에게 대항력이 인정되어 주인이 변경되어도 5년 임대차기간을 보장받게 되었다.

환산보증금 = 상가 임대보증금 + 월 임대료 X 100

지역	보증금액 한도
서울특별시	9억원
과밀억제권역(서울특별시 제외), 부산광역시	6억9천만원
광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5억4천만 원
그 밖의 지역	3억7천만 원

 

2. 주요 법 개정 내용

 

권리금을 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무령의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의하였다(제10조의 3 신설).

임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등의 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급하는 것을 방해하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 손해가 발생한 경우 배상하도록 하며, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 제공하도록 하였다(제10조의 4 신설).

임대차목적물인 상가건물이 대규모점포(대형마트, 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 복합쇼핑몰) 또는 준대규모점포(직영점형 체인사업, 프랜차이즈형 체인사업)의 일부이거나 국유재산 또는 공유재산인 경우에는 권리금 적용 대상에서 제외하였다(제10조의 5 신설)

권리금의 보호대상에서 전대차를 제외하였다(제13조 제1항).

 

 

3. 손해배상금의 상한액

손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(법 제10조의 4 제3항 후단). 

※ '임대차 종료 당시의 권리금'이란 국토교통부장관이 고시한 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준에 따라 산정된 금액이다.

 

도시정비법상 주택 재개발사업이나 도시환경정비사업의 경우에는 일정한 요건을 갖추면 영업보상금을 받는다. 그러나 재건축은 영업보상금이 없다. 따라서 임대인이나 공인중개사가 이러한 사항을 설명·고지하지 않고, 계약서에 기재하지 않았다면, 임대인은 도시정비법상 고지의무를 위반하였으므로, 임차인은 이를 이유로 계약을 해지하거나, 임차인이 손해를 입었다면 손해배상 청구를 할 수도 있다고 한다. 상가임대차보호법의 개정으로 상가 임차인들의 권리는 권리금의 보호가 법으로 법제화되었습니다. 이로 인해 임차인들은 법개정사항을 잘 체크하셔서 도움 받으시길 바랍니다. 뭐든 알고 있어야 손해를 덜 보는 것 같습니다. [위 자료는 「부동산 계약과 중개사고예방 노하우」책에서 참고하여 작성했습니다.]