경공매물건분석,자연녹지지역,자연취락지구

1. 경공매물건분석

한국자산관리공사(캠코)가 관리 및 운영하는 공매전문사이트 온비드에 등록되어 있는 화성시 향남읍 도이리 일대 물건지를 임장하고 왔습니다. 요즘은 이런 토지나 집들이 경매에 자주 나오는데, 자주 접하다 보니 관심이 생겨서 경매초보자이지만, 공부하는 마음으로 땅의 신분증이라고 할 수 있는 용도지역, 용도지구를 해당물건을 보면서 살펴보겠습니다. 어떤 건축제한이 있는지를 알아야 땅의 가치를 알 수 있습니다.

소재지		경기도 화성시 향남읍 도이리 일대
지목		대
면적		318㎡
개별공시지가(㎡당)		277,400원(2023/01)
지역지구등 지정여부	「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지역ㆍ지구등	자연녹지지역,자연취락지구
	다른 법령 등에 따른 지역ㆍ지구등	가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리지역<수도권정비계획법>

2. 자연녹지지역

 
토지의 신분을 확인하기 위해서는 토지이음 홈페이지에서 소재지로 검색을 하면 해당 소재지의 지목, 용도지역, 용도지구가 나옵니다. 위 소재지와 같이 자연녹지지역, 자연취락지구가 나와있는데, 이럴 경우는 해당 시, 도의 도시계획조례를 확인해야 합니다. 시도별로 제한 사항이 틀릴 수 있어서 꼭 해당 시도의 도시계획조례를 확인하고, 시청에 문의를 하고 토지는 매매를 하시던, 경공매로 낙찰을 받으시던 해야 합니다.
 
자연녹지지역도 건축을 할 수 있습니다. 아래와 같이 화성시의 도시계획조례를 확인해 보면, 4층이하의 건축물 중에서 단독주택, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 등을 건축할 수 있습니다.
 

화성시 도시계획조례 제28조(용도지역 안에서의 건축제한)
화성시 도시계획조례 별표 16(자연녹지지역 안에서 건축할 수 있는 건축물)
1. 영에 따라 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한정한다)
가.「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택
나.「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종근린생활시설
다.「건축법 시행령」별표 1 제4호의 제2종근린생활시설[같은 호 아목, 자목, 더목 및 러목(안마시술소만 해당한다)은 제외한다]
라.「건축법 시행령」 별표 1 제9호의 의료시설(종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원 및 한방병원을 제외한다)
마.「건축법 시행령」 별표 1 제10호의 교육연구시설(직업훈련소 및 학원을 제외한다)
바.「건축법 시행령」별표 1 제11호의 노유자시설
사.「건축법 시행령」별표 1 제12호의 수련시설(같은 표 제29호의 야영장 시설을 포함한다)
아.「건축법 시행령」별표 1 제13호의 운동시설
자.「건축법 시행령」 별표 1 제18호가 목의 창고(농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용만 해당된다) (개정 2009. 12. 29)
차.「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 동물 및 식물 관련시설
카.「건축법 시행령」 별표 1 제22호의 자원순환 관련 시설
타.「건축법 시행령」별표 1 제23호의 교정 및 군사시설
파.「건축법 시행령」별표 1 제24호의 방송통신시설
하.「건축법 시행령」별표 1 제26호의 묘지 관련시설
너.「건축법 시행령」 별표 1 제27호의 관광휴게시설
더.「건축법 시행령」별표 1 제28호의 장례시설

 

3. 자연취락지구

자연취락지구에도 자연녹지지역과 같이 4층 이하의 건축물을 지을 수 있네요.

[별표 22] <개정 2021. 12. 31>(자연취락지구 안에서 건축할 수 있는 건축물) (제28조 제22호 관련)
1. 영에 따라 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한정한다)
가.「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택
나.「건축법 시행령」별표 1 제3호의 제1종근린생활시설
다.「건축법 시행령」별표 1 제4호의 제2종근린생활시설([같은 호 아목, 자목, 더목 및 러목(안마시술소만 해당한다)은 제외한다])
라.「건축법 시행령」 별표 1 제13호의 운동시설
마.「건축법 시행령」 별표 1 제18호가 목의 창고(농업ㆍ임업ㆍ축산업ㆍ수산업용만 해당한다)
바.「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 동물 및 식물 관련시설
사.「건축법 시행령」 별표 1 제23호의 교정 및 군사시설
아.「건축법 시행령」별표 1 제24호의 방송통신시설
자.「건축법 시행령」별표 1 제25호의 발전시설

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4. 성장관리권역

제8조(성장관리권역의 행위 제한)
① 관계 행정기관의 장은 성장관리권역이 적정하게 성장하도록 하되, 지나친 인구집중을 초래하지 않도록 대통령령으로 정하는 학교, 공공 청사, 연수 시설, 그 밖의 인구집중유발시설의 신설·증설이나 그 허가등을 하여서는 아니 된다.
② 관계 행정기관의 장은 성장관리권역에서 공업지역을 지정하려면 대통령령으로 정하는 범위에서 수도권정비계획으로 정하는 바에 따라야 한다.

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그럼 건축물을 지을 수 있으면 건폐율과 용적률을 알아야겠네요. 해당 소재지의 건폐율과 용적률입니다.
경사도 5~10 º
위 소재지는 2층 단독주택이 지어져 있고, 사람이 거주 중입니다. 현황도로가 있는데 해당집에서 조금만 더 가보면 길이 막혀있습니다.

지억편집도, 소재지 지도현황

화성시는 땅이 엄청 넓다 보니, 동탄 1 신도시, 2 신도시를 제외하고도 봉담지구, 향남지구는 아파트가 많이 분산되어 있습니다. 오늘 임장을 한 지역 주변으로는 소규모의 공장들이 많았습니다. 위 물건지는 세금체납으로 공매로 나온 물건입니다. 감정가에 비해서 40% 아래로 가격이 떨어져 있어서 겸사겸사 임장을 와 보았습니다. 해당 소재지 주변으로 사람이 살고 있지 않는 폐가들이 많았습니다. 그중 어떤 집은 누군가가 리모델을 하고 있었고, 나머지는 부서지고 엉망으로 되어 있었습니다. 주변이 공장뿐이라 여기가 앞으로 어떤 모습으로 변할지 상상을 할 수가 없네요.