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22년 3월에 입주한 더샵광교레이크시티 오피스텔은 지금 어떤 시세를 보이는지 알아보겠습니다. 부동산정책이 완화기조로 변한 후 오피스텔의 인기가 추락하고 있다. 그 이유는 취득세(4.6%).
더샵광교레이크시티 실거래가와 전월세시세
전용 21.9㎡실거래가, 전월세시세
전용 21.9㎡의 원룸의 분양가는 최저 192,400,000원~최고가 215,000,000원이었다. 오피스텔은 아파트에 비해 전용률이 낮다. 해당 아파트는 오피스텔 중에서도 전용률이 더 낮은 듯하다. 43%라니... 전체 세대수 대비 1/3 정도가 원룸이다. 현재 시세는 분양가에 거래되고 있는 모습이다. 서울 4개 구를 제외한 수도권 대부분 지역이 조정지역이 해제된 이후, 취득세가 낮아진 효과로 인해 오피스텔의 인기는 시들고 있다. 어쩔 수 없는 현상이다. 작년 입주시기엔 마이너스 피도 몇 개 보인듯했는데, 그래도 광교라는 입지에 있어서 그나마 선방하는 듯하다.
전용 21.9㎡ 최고신고가는 22년 7월 2억 3000만 원 거래신고 후 아래 리스트처럼 분양가에 근접한 가격으로 거래되고 있다. 오피스텔은 취득 시 취득세율은 4.6%이다. 업무시설로 취급되기 때문에 취득 시는 4.6%의 세율을 적용하고, 양도 시는 주거용으로 사용되었는지, 업무용으로 사용되었는지에 따라 양도세율이 다르게 적용된다. 주거용으로 사용 시는 주택수에도 포함된다. 그래서 대부분 오피스텔 분양을 받고 주택임대사업자로 등록을 하는 경우가 많다. 분양을 받았을 경우는 취득세 감면혜택이 있어서 이 제도를 많이 이용하는 듯하다. 어차피 업무용으로 사용하기 위해 분양받은 경우가 아니라면 현재는 주택임대사업자로 등록해서 보유하는 게 어찌 보면 세제면에서 더 유리할 수 있다. 하지만 오피스텔을 매매로 취득 시는 취득세 감면제도가 없으니 이 점은 유의하셔야 한다.
광교에 위치하고 있어서 그런지 원룸의 전세시세는 거의 분양가에 가깝다. 전세가 비율이 거의 분양가의 90%이다. 깡통전세에 가까운 전세가이다. 분양가에 가까운 전세보증금으로 입주하는 경우는 나중에 계약만기 시 주의하여야 한다. 임대인이 돈이 없을 경우도 있으니 이런 집에 들어갈 때는 전세보증보험에 꼭 가입하길 당부한다.
전용 39.24㎡ 실거래가, 전월세시세
전용 39.24㎡의 해당 평형의 세대수는 185세대이고, 보통 이런 집은 1.5룸이라고 한다. 1인가구에 인기가 많은 타입이다. 요즘 나오는 원룸형은 너무 작아서 정말 숨이 답답할 지경인데, 1.5룸은 공간이 분리가 되어서, 1인가구의 사람들이 대부분 이런 타입을 선호한다. 분양가는 최저 350,500,000원~최고 371,800,000원이다. 최고 거래 가는 23년 4월에 4억 1000만 원에 거래신고된 모습을 볼 수 있다.
해당 평형의 매매거래는 몇 건 되지 않았고, 분양가 보다 조금 높은 가격으로 매매된 것을 볼 수 있다. 전세시세는 분양가대비 80% 아래에서 거래되다가 점점 전세가는 올라가는 것을 확인할 수 있다. 원룸과 1.5룸의 전월세 시세차이가 크게 벌어짐을 볼 수 있다. 월세가 3000/125만 원이면 수원의 신축아파트 24평형 월세에 들어갈 수 있는 금액인데, 이금액을 주고 들어오는 사람들이 있는 것을 보면 입지가 가격을 결정하는 힘을 가졌다는 것을 볼 수 있다.
전용 46.94㎡ 실거래가, 전월세시세
전용 46.94㎡의 세대수는 37세대이고, 해당 오피스텔의 투룸은 2가지 타입이 있는데 이 평면도의 타입은 세대수가 많지 않고, 전용 56.83 ㎡ 의 투룸이 세대수가 262세대로 확실히 많다. 46.94 ㎡의 세대수가 많지 않아서 현재까지 매매거래는 없었고, 분양가는 422,600,000원~ 448,300,000원이었다.
해당 평형의 전세시세는 분양가 대비 80~90% 정도의 비율을 보이고 있고, 월세는 3000/140~160 정도에 거래되고 있는 모습이다. 최근 들어서는 월세는 대략 150만 원 선인데, 보증금이 조금 내려간 모습을 볼 수 있다.
전용 56.83㎡ 실거래가, 전월세시세
전용 56.83㎡ 의 세대수는 262세대이고, 분양가는 478,900,000원~548,900,000원이다. 전용이 3평이 더 크고, 판상형이고, 다용도실이 있는 차이를 보인다. 그만큼 가격이 더 높다.
실거래가는 22년 8월에 분양가대비 1억 이상의 가격으로 거래된 것이 1건 있고, 실제 매매거래건수는 3건이 여서 이것이 시세라고 말하긴 곤란하다. 전세시세는 다른 작은 평형에 비해서는 분양가대비 70~80%선에서 형성되었고, 거래신고 된 것을 확인할 수 있다.
전용 71.52㎡ 실거래가, 전월세시세
전용 71.52㎡ A타입의 세대수는 262이고, 전용 71.08㎡ B타입의 세대수는 131이다. 전용 71.52㎡ A타입의 분양가는 595,700,000원~679,000,000원이고, 전용 71.08㎡ B타입의 분양가는 587,100,000원~659,000,000원이었다.
전용 71.08㎡ B의 매매거래는 몇 건 되지 않았고, 분양가보다는 높은 가격으로 거래되었고, 전세시세는 5억 아래로 거래되고 있다.
전용 71.52㎡ A의 매매거래도 부동산 정책 완화기조로 거래는 많지 않았고, 22년 말 취득세 완화로 오피스텔의 매매가도 같이 하락하고 있다. 주택의 쏟아졌던 많은 규제들이 해제가 되면서 아파트의 대체재였던 오피스텔의 인기는 내려가고 매매가도 같이 하락하거나 옆으로 기는 형국을 보일 수 있다. 전세시세는 5억 아래에서 거래되고 있음을 확인할 수 있다.
전용 82.85㎡ 실거래가, 전월세시세
전용 82.85㎡ 의 세대수는 262세대이고, 분양가는 642,100,000원~743,600,000원이다. 아파트와 비교하면, 전용 84 타입과 유사한 평형이다. 전용률이 44%여서 분양평형은 아주 큰 평형같이 느껴질 수 있지만, 전용은 작다. 해당 평형의 매매거래는 없었다.
전세시세는 71 타입과 크게 차이를 보이지 않고, 5억 아래에서 가격이 형성되어 있고, 단지 월세시세는 71타 입보다 높은 것을 확인할 수 있다.
| 단지정보 | |
| 세대수 : 1805세대(총4개동) | 저/최고층 : 41층/49층 |
| 사용승인일 : 2022년 03월 | 주차대수 : 2111대(세대당 1.16대) |
| 난방 : 지역난방, 열병합 | |
| 주소 : 경기도 수원시 영통구 원천동 605(경기도 수원시 영통구 광교호수공원로 20) | |
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면적 : 51㎡, 90㎡, 109㎡, 131㎡, 164B㎡, 166A㎡, 190㎡
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해당 오피스텔의 평형별 분양가와 전월세 거래가를 살펴보았다. 해당 오피스텔은 더샵광교레이크에버뉴라는 이름으로 상가가 크게 형성되어 있다. 군데군데 공실상가의 모습은 보이고 있고, 건너편의 광교아이파크에 있는 앨리웨이광교보다는 아직 상가형성이 덜 된듯한 모습을 보인다. 앨리웨이 광교와 비슷한 모습으로 상가가 형성되어 있어서 과연 더샵광교레이크의 상가에 입점한 임차인들이 상가가 될지는 의문이다. 높은 임대료를 잘 버틸 수 있을지는 앞으로 시간이 말해줄 거라 생각한다.
해당 오피스텔은 광교호반베르디움, 광교아이파크옆에 위치하고 있다. 매매가가 아파트에 비해 저렴해서 혹시 착각하는 분들이 없기를 바랍니다. 해당 건물은 오피스텔이라는 점 꼭 유념해 두고 접근하시길 바랍니다. 마지막으로 동탄인덕원선 원천역이 오피스텔 바로 앞에 개통되는 호재가 있는 것은 체크해둬야 할 것 같습니다.
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