중개업,중개보수청구권,중개보수요율표

부동산임대차계약서

1. 중개업

”중개업“이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업을 하는 것을 말한다(법 제2조 제3호). 따라서 중개보수는 개업공인중개사가 중개완성의 대가로 받는 보수를 말한다.

보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다(법 제32조 제3항). 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다(령 제27조의 2).

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2. 중개보수청구권(행사요건)

1. 중개계약이 존재하여야 한다.

부동산 중개계약의 체결은 명시적 또는 묵시적으로도 가능하고 구두이든 서면이든 그 형식여부를 불문한다(수원지방법원 성남지원 2014.3.28. 선고 2013 가합 3763 판결).

2. 중개가 완성되어야 한다.

중개의 완성이 없으면 중개보수를 청구할 수 없다(대법원 1991.4.9. 선고 90이다 18968 판결, 대법원 1956.4.12. 선고 4289 민상 81 판결 참조).

부동산중개업은 원칙적으로 당사자 사이의 거래를 알선하여 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약 체결까지 완료한 경우에 한하여 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있고, 중개사가 중개의 노력을 하였더라도 중개행위로 계약이 성립되지 아니한 이상 그 노력의 비율에 상당한 중개수수료를 청구할 수는 없다(울산지방법원 2013.11.27. 선고 2013나 2146 판결).

중개업자가 계약 성립에 결정적인 역할을 하여 계약이 거의 성사되기에 이르렀음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조 규정의 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다고 할 것이다(울산지방법원 2013.11.27. 선고 2013나 2146 판결).

3. 중개와 거래계약에는 인과관계가 있어야 한다.

4. 계약 체결 후에 해제, 해지된 경우

중개보수 지급시기를 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 규정한 것은 어디까지나 이미 성립한 중개보수청구권에 대해 ‘행사시기’를 규정한 것이지, 중개보수청구권의 ‘성립시기’를 규정한 것은 아니므로, 중간에 계약이 해제, 해지되더라도 중개사의 귀책사유가 없는 한 중개보수는 모두 청구할 수 있다. [부동산 계약과 중개사고예방노하우] 저서 참고

통상적으로 계약서 작성 후 계약이 해제, 해지되는 경우 중개사의 귀책사유가 없는 한 중개보수는 청구할 수 있고, 지불해야 합니다.

중개보수 적용범위

중개보수 규정은 개업공인중개사의 업무 중 중개업무에 한정된다. 따라서 경, 공매 대상 부동동산에 대한 권리분석 및 취득알선, 매수신청대리는 대법원규칙으로 보수를 받고, 상가분양대행업무는 중개업이 아니므로 중개보수의 적용이 없고 당사자 간 약정에 따른다. 권리금도 부동산 자체의 거래금액에 포한되는 것이 아니므로 보수 산정 시 기준금액에서 제외된다.

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3. 중개보수 요율표

중개보수 요율표/ 서울부동산정보광장 자료참고

중개보수 요율표 / 서울 부동산 정보광장 자료참고

부동산 중개보수 적용기준

1. 중개보수는 거래금액 x 상한 요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정(단, 한도액 초과 불가) - 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제1항, 제4항

2. 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대급 지급이 완료된 날로 함 - 「공인중개사법 시행령」 제27조의 2

3. 보증금 외 차임이 있는 거래금액 : 보증금 + (월차임 X 100) 단, 합산한 금액이 5천만 미만일 경우 : 보증금 + (월차임 X70) - 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제5항

4. 건축물 중 주택 면적이 1/2 이상인 경우 주택의 중개보수, 주택 면적이 1/2 미만인 경우 주택 외의 중개보수 적용 - 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제6항

5. 분양권 거래금액 : 거래 당시까지 불입한 금액(융자포함) + 프리미엄

6. 중개보수의 부가가치세는 별도임

7. 개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에 대하여 중개보수 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 공인중개사법 시행규칙 제10조 제2호에 따른 중개보수, 실비의 요율 및 한도액표를 게시하여야 함 - 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제7항

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중개보수와 중개보수 청구권, 중개보수요율에 대해서 알아보았습니다.
오늘은 여기까지~

내일 또 만나요.