경매물건분석2 맹지,건폐율과 용적률

금리 인상으로 최근 들어 경매물건이 많이 나온다. 통상적으로 경매가 진행되면 물건에 경매개시결정이 등기되고 매각기일이 결정되기까지 거의 1년여의 시간이 걸린다. 간혹 어떤 물건의 경우는 경매와 공매가 동시에 진행되기도 한다. 이렇게 동시에 진행되는 물건의 낙찰은 누가 되느냐면, 먼저 잔금을 납부한 사람이 소유자가 된다. 오늘의 경매물건은 화성시 송산면 삼존리에 있는 농지다. 어떤 제한사항이 있는지 확인해 보겠습니다.

 

1. 맹지

 

맹지(盲地, landlocked land)는 주위가 모두 다른 사람 소유의 토지로 둘러싸여 도로에 접하는 부분이 전혀 없는 한 필지의 토지를 뜻한다.

 

경기 화성시 송산면 삼존리 일대, 자연녹지지역

해당 토지는 농지이고, 도로가 전혀 접하지 않은 건 아니다. 그러나 현장을 가보니, 완전 맹지 같은 느낌이 들었다. 농로가 풀로 덮여있어서 길이 없어 보였다. 농지의 현상태는 작은 창고 2개와 비닐하우스가 있고, 고구마, 호박 등의 채소를 경작하는 땅으로 사용하고 있었다. 

화성시 송산면 삼존리일대 지도

근처의 부동산사무소에 들러 삼존리 일대의 땅값시세를 물어보니 해당 토지부근의 경우 도로에 접해 있는 경우 평당 100만 원 ~150만 원 정도의 시세를 형성하고 있고, 해당농지의 경우는 맹지로 30% 정도는 더 싸게 가격이 매겨진다는 말씀을 들었다. 대략 평당 70만 원 정도 그런데 해당 물건의 땅들은 배수로가 없고, 도로 폭이 좁아서 건축허가를 받을 수 없다는 의견을 들을 수 있었다. 나중에 해당 토지일대가 전체적인 개발이 진행되지 않는 한 개별적인 허가를 받기 힘들다는 건, 농사만 지어야 한다는 말이다. 그렇게 될 경우는 외지인들에게 이런 농지가 무슨 의미가 있을지 생각해 본다. 정말 농사를 짓겠다는 사람 말고는 의미가 없다는 소리이다. 땅을 잘 모르는 나로서는 배수로의 중요성을 처음 알게 되었다. 

 

2. 건폐율과 용적률

 

자연녹지지역 건폐율,용적률

해당 농지의 토지이용계획을 찾아보니, 자연녹지이다. 자연녹지지역도 건축은 가능하다. 건폐율 20%, 용적률 100% 하지만 해당 농지는 도로가 접한 면적이 좁고, 배수로가 없는 관계로 새로 건축허가를 받는 것은 어렵다는 부동산 중개사의 의견이 있었다. 최근 들어 화성시의 위상이 점점 높아지고 있다. 동탄 신도시 1,2를 제외하고도 넓은 화성시땅에 여러 가지 계획들이 세워져 있다. 송산면 주변의 대표적인 개발계획은 송산그린시티, 국제테마파크 주거단지, 서해선복선전철 송산역, 남측지구 첨단산업단지 등 개발호재로 땅값들이 들썩거린다고 한다. 24년 6월에 서해선복선전철 송산역의 개통이 아마도 불씨를 더 강하게 지핀 듯하다. 송산역의 개통으로 그 주변의 땅값들이 하루가 다르게 가격이 상승 중이라고 한다. 건축허가가 나고, 좋은 땅을 먼저 선점하려는 사람들이 전국에서 온다고 하니 조금 신기할 따름이다. 화성시의 인구증가 속도는 경기도에 있는 다른 도시들에 비해 눈여겨 볼만하다. 개인적인 의견으로는 동탄주변의 땅이 더 탐나는데, 그쪽 땅들은 이미 많이 상승했을 테고, 그래도 아직 오르지 않는 토지가 있기를 기대하며 오늘도 열심히 찾아본다.

 

화성시 인구증감율