임차권 등기명령 신청

최근 들어서 부동산 경기침체로 임대인들이 만기에 보증금을 반환하지 못하여, 임차인들이 임차권 등기명령 신청을 많이 이용한다. 

 

임차권 등기명령 신청

 

임차권등기는 임대차계약이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우

임차인이 단독으로 등기할 수 있게 함으로써 거주이전의 자유를 보장하기 위해 주택임대차보호법으로 제정되었다. 임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이주할 경우, 법원에 임차권등기명령신청을 하면 임차된 주택에 살지 않고 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 전세금을 우선하여 돌려받을 수 있다.

 

임차권등기는 임차인에게 대항력과 우선변제권을 유지해 주는 담보적 기능을 하고 있기 때문에

부동산경매의 경우 경매개시결정등기 전에 임차권등기가 설정되기만 하면 된다. 등기사항증명서에 임차권등기를 설정했던 행위 자체를 임대차계약의 종료와 배당요구의 의사표시로 보기 때문에 부동산경매에서 첫 경매개시결정등기 전까지 설정한 임차인은 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있다.

 

임차권등기 시점에 따라 배당요구를 해야 되는 경우도 있는데, 경매개시결정등기 후에 임차권 등기가 된 경우에는 임차인은 배당신청을 해야 된다. 임차권의 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 완료된 시점이기 때문에 등기사항증명서에 기록되기 전에 전출신고를 하거나 이사를 가면 안 된다.

 

임차보증금 반환과 임차권등기 말소는 동시이행관계가 아닌 보증금 반환이 선행되어야 한다. 법원은 임차인이 임차권등기명령신청을 하면 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 여부를 심리하여 이유 있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령한다. 이어 임차주택의 소재지 등기소에 지체 없이 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기명령을 촉탁하게 된다.

 

등기사항증명서에 임차권등기명령이 등재된 주택은 임대차 계약 시 주의해야 한다. 이미 대항력과 우선변제권이 있는 상태라면 보증금을 보장받을 수 없기 때문으로, 소액임차인이라도 주의해야 한다. 주택임대차보호법에서는 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기가 된 주택에 대하여는 소액임차인의 최우선변제권을 인정하지 않는다.

 

전 임차인이 임차권등기명령 후 이사를 가게 되면 간혹 임대인이 채무관계가 상당하므로 얼마라도 받기 위해서 임대차계약을 하는 경우가 있는데, 이런 경우 중개사무소 보다는 개인 간의 직거래를 통해 계약을 하는 경우 종종 있다. 이 경우 소액임차인은 최우선변제권을 행사할 수는 없고, 확정일자를 갖춘 경우 순위에 따른 우선변제권 행사만 가능할 뿐이다.

 

임차권등기명령은 임대기간이 종료되고 보증금을 받지 못하는 상황이면 임대인의 동의나 승낙을 없이 임차인 단독으로 신청이 가능하다. 임차권등기명령신청은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 접수하면 된다. 임차권등기명령신청서에는 수입인지를 붙이고, 당사자 1인당 3회분의 송달료와 임차권등기에 필요한 등기촉탁수수료와 등록세, 교육세를 납부한다.

 

 

※ 임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조)

 -임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
 -임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장)
 -임대차계약증서
 -신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
 -신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서
 -임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류


임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(
「주택임대차보호법」 제3조의3제8항).

 

신청취지에는 “별지목록 기재 건물에 주택임차권등기를 명한다”라는 내용을 기재하고,

별지목록 부동산표시에는 건물의 표시만 작성하면 된다. 주택임차권은 건물에만 임차하는 것이므로 대지나 대지권을 따로 적지 않는 것이다.

 

주택임차권등기명령신청은 법원 접수 후 2주 정도 지나면 건물 등기사항증명서 을구에 기록되는 것을 볼 수 있다. 이후 임대인이 보증금을 계속 반환하지 않을 시 임대보증금 반환의 소를 신청하여 판결을 받아두었다가 부동산 강제경매를 신청할 수 있다. 등기 이후 실제 변제 시까지 임차권등기와 관련된 비용과 법정이자를 청구할 수도 있다.