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1. 화서역 푸르지오 브리시엘 입주
오늘은 화서역에서 또 하나의 핫한 아파트인 화서역 푸르지오 브리시엘을 알아보겠습니다. 스타필드 바로 뒤에 위치하고 화서역과 거리는 더 가까운 주상복합 아파트인 화서역 푸르지오 브리시엘. 2023년 9월 입주로 아직도 한창 공사 중입니다.
화서역 푸르지오 브리시엘(주상복합) 단지정보
세대수 : 665세대(3동)
최저/최고층 : 36/41층
총 주차대수 : 939대(세대당 1.41대)
용적률 : 499%
난방 : 지역난방/열병합
초등학교 : 송림초등학교
중학교(북부중학군 2 구역) : 명인중학교, 정천중학교, 대평중학교, 천천중학교, 율전중학교, 이목중학교 등
화서역 파크 푸르지오 아파트가 입주하고, 대유평공원의 일부는 개방이 되었습니다. 대유평지하차도는 아직 스타필드 공사와 화서역 푸르지오 브리시엘 공사로 도보통행은 가능하나 차량은 통제되고 있습니다.
정자동 쪽에서 대유평지하도를 바라보는 방향입니다. 화서역부근의 신축 아파트인 화서역 파크 푸르지오와 화서역 푸르지오 브리시엘이 나란히 보입니다.
화서역 푸르지오 브리시엘도 화서역 파크 푸르지오랑 같은 학군입니다. 송림초등학교가 왜 아직 증축공사를 하지 했더니, 화서역 푸르지오 브리시엘 아파트 입주민들의 자녀 입학으로 증축공사를 진행하고 있습니다. 한산했던 송림초등학교가 화서역 파크 푸르지오와 화서역 푸르지오 브리시엘로 인해 학생수가 아주 많이 증가를 했겠네요.
화서역 푸르지오 브리시엘에서 화서역까지 거리는 대략 6분 정도 소요된다고 합니다. 역까지의 거리는 가까워서 1호선을 이용하시는 분들에게 좋으리라 생각됩니다. 신분당선이 개통이 되면 더블 역세권으로 더 좋아지겠죠?
2. 분양가
3. 평면도, 실거래가
84A타입부터 알아보겠습니다. 4 BAY, 알파룸이 있는 구조입니다.
84A타입 공급세대수는 225세대, 기준층 분양가는 7억 2700만 원이었습니다.
84A의 최고신고가는 2023년 2월 37층 7억 9187만 원입니다. 조정지역 해제 이후에 거래가 되고 있는 상황입니다. 그리고 현재는 분양권 상태라 양도소득세가 높아서 현재 신고된 금액이 다운거래를 하지 않았나 싶습니다. 화서역 파크 푸르지오 84 타입이 최근거래 12억에 거래신고 되었는데, 화서역 푸르지오 브리시엘이 7억대로 거래됐다는 게 말이 안 되는 거라서. 다운 거래가 아니고 정말 이 가격이면 저도 당장 계약합니다.
현재 신고된 금액을 보고 부동산을 찾아가시면 깜짝 놀라실 겁니다. 현재 네이버부동산에 올라와 있는 물건의 매매시세는 10억 6700만 원~11억 7000만 원으로 나와 있습니다. 현재 전세시세는 5억 5000만 원~ 7억 선입니다. 전세가가 생각보다 높게 나왔습니다. 아마 입주가 시작되면 조금 낮아질 수도 있으나 전체 세대수가 작은 아파트라서 크게 하락은 없으리라 생각됩니다.
84B타입 타워형인데도 알파룸이 있네요. 나쁘지 않은 것 같습니다. 물론 판상형이 더 낫진 하지만, 타워형도 나름 좋아하시는 분들이 있더라고요. 개인의 취향이니..
84B타입의 공급세대는 146세대, 기준층 분양가는 7억 2000만 원이었습니다. 2022년, 2023년 대부분의 거래가 다운계약인 거 같고, 2건의 계약이 제대로 신고된 금액인 것 같습니다.
최고신고가는 2023년 2월 32층 9억 4140만 원에 거래신고되었습니다. 그리고 현재 매매시세는 10억 5517만 원 ~ 13억 선이고, 전세시세는 5억 5000만 원 ~6억 5000만 원에 네이버부동산 매물이 있습니다. 화서역 푸르지오 브리시엘 아파트는 전체 세대수가 665세대라서 전세물량이 그리 많지는 않을 겁니다.
84C타입도 역시 알파룸이 있고, 안방의 드레스룸 구조가 다른 타입과 다르게 되어있습니다.
84C타입은 공급세대가 72세대이고, 기준층 분양가는 7억 2500만 원입니다. 실거래가신고 최고가는 7억 8214만 원입니다. 다운 거래일 가능성이 높고요. 84C타입은 해당 세대수가 작아서 현재 매매로 나온 물건은 없고, 전세시세는 6억~6억 5000만 원에 나온 물건이 있습니다.
방 3, 알파룸, 드레스룸이 크게 되어있고, 주방 쪽 다용도실이 넓게 빠졌습니다.
104A타입 공급세대수는 110세대, 기준층 분양가는 8억 8300만 원입니다. 실거래 최고신고가는 2023년 5월 36층 9억 3439만 원 거래되었고, 현재 매매시세는 12억 3600만 원~ 12억 4500만 원선, 전세시세는 7억 4000만 원~8억 5000만 원선입니다.
타워형, 알파룸, 다용도실이 넓게 빠진 구조입니다.
104B타입 공급세대수는 72세대, 기준층 분양가는 8억 6900만 원입니다. 실거래 최고 신고가는 2023년 5월 9억 2136만 원 거래신고되었고, 현재 매매시세는 15억 6000만 원~16억 9900만 원, 전세시세는 7억 5000만 원~9억 2000만 원에 물건이 나와있습니다. 현재 시세를 보면 실거래가와 갭이 큰 걸 느끼실 겁니다. 그래서 현재 신고된 물건들은 다운계약일 가능성이 큽니다.
104C타입도 알파룸, 다용도실이 크게 있고, 안방의 구조가 좀 특이합니다. 호불호가 있을 타입입니다.
104C타입은 공급세대수가 35세대, 기준층 분양가는 8억 7900만 원입니다. 세대수가 작아서 현재까지 실거래 건수는 3건이고 2023년 1월 22층 9억 2458만 원 거래되었습니다. 현재 매매로 나온 물건은 없고, 전세시세는 7억 5000만 원~8억 5000만 원에 물건이 나와 있습니다.
4. 분양권 양도소득세
분양권의 양도소득세는
1년 미만 : 70%
1년 이상 : 60%
분양권의 양도소득세는 아주 높은 세율이기 때문에 대부분 알게 모르게 다운 계약을 하는 걸로 알고 있습니다. 안 그러면 정말 저 높은 세금을 매수자가 감당해야 하는 거니깐… 그렇다고 다운 계약을 한다고 해서 매수자가 부담이 작아지는 건 아닙니다. 신고만 저리 낮게 하고 현금으로 주는 돈이 상당할 테니… 뭐 누구에게 좋은 일인지는 모르겠습니다.
매매가는 현재 수원이 조정지역에서 해제되어서 양소세에 대한 부담이 작아서 급격한 하락은 멈추고, 조금씩 상승하는 분위기입니다. 하지만 전세시세에서는 2023년 입주를 하고 있는 아파트가 많기 때문에, 화서역 푸르지오 브리시엘의 현재 전세시가가 어느 정도는 조정이 될 거라 생각합니다.
2023년 5월에 입주를 시작한 서광교 파크 스위첸 1,130세대, 6월 30일 오늘 입주를 시작한 영흥공원 푸르지오 파크비엔 1,509세대, 7월에 입주예정인 수원 센트럴 아이파크 자이 3,432세대, 9월에 입주예정인 한화포레나수원장안 1,063세대, 9월 입주예정인 한화포레나수원원천 157세대, 그리고 신혼희망타운 1,010세대까지.
올해 입주물량이 대략 8,301세대입니다. 엄청난 세대가 입주를 기다리고 있습니다.
올해 수원의 전세가는 1년내도록 흔들 수밖에 없을 것 같습니다. 저렇게 많은 세대가 입주를 하니 어찌 기존 아파트 시장의 전세가 흔들리지 않을 수 있을까요?
오늘은 여기까지~
내일 또 만나요.
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