50년 만기 주택담보대출과 부동산에 끼치는 영향

얼마 전 국내 시중은행에서 50년 만기의 주택담보대출상품을 출시하였다. 이런 상품이 부동산에 끼치는 영향이 어떤 게 있는지 알아보자.

 

50년 만기 주택담보대출의 잠재적 영향

50년 만기상품의 잠재적인 영향에 대해서 살펴보자.

 

저렴한 가격

50년 모기지 기간을 통해 일부 구매자는 주택 소유를 더욱 저렴하게 할 수 있다. 장기간에 걸쳐 지불금을 분산시킴으로써 매월 모기지 지불금이 낮아질 수 있으며, 잠재적을 더 많은 사람들이 주택 시장에 진입할 수 있고 더 비싼 부동산을 구매할 수도 있다. 

 

집값 상승, 시장확장

월별 지불액 감소로 인해 구매능력이 있는 구매자가 많아지면, 주택수요가 증가할 수 있다. 이러한 수요 증가는 주택가격 상승을 일으킬 수 있고, 잠재적으로 인플레이션을 유발할 수 있다. 이런 장기 모기지는 주택시장에 진입하기를 원하는 밀레니얼 세대 및 Z세대와 같은 젊은 세대에게 매력적이다. 초기자금이 부족한 MZ세대들에게 더 매력적으로 다가올 수 있다.

이런 현상을 유발할 수 있는 장기 모기지 상품이 출시되고, 그로 인해 7~8월 들어 주택 매수세력이 강해졌다.

 

위험 및 금융 안정성

장기 모기지는 차용인과 대출기관 모두에게 높은 위험을 노출된다. 차입자는 대출 기간 동안 훨씬 많은 이자를 지불할 수 있으며, 대출기관은 잠재적이 채무불이행 위험에 오랫동안 노출될 수 있다. 

50년 만기의 경우 초반에는 원리금보다 이자가 더 많이 발생한다. 이전에 있었던 주담대 대출 시 이자만 지불하는 3년 거치상품이 있었는데, 이런 거치가 사라지고, 주택구매자들의 월별 지불금이 높아져 가계에 부담이 커졌다. 하지만 그동안은 저금리로 인해 그 부담이 상대적으로 작은 경우였으나, 작년과 같이 금리가 인상되고, 대출을 일으킨 가게들의 부담이 높아졌다. 대출금리의 상승은 소비의 위축을 일으켰고, 소비의 위축으로 인해 실물경기가 위축되면서 자연히 부동산수요도 줄어들고 부동산 가격에도 영향을 미쳤다.

그로 인해 23년 1월 30일에 정부의 가계대출 부담완화라는 이름하에 연 4%대 고정금리 상품인 특례보금자리론이 출시되었고, 상반기에 빠른 속도로 특례보금자리론 상품이 팔려나갔다. 한시적으로 운영하는 이 상품의 총한도액이 40조 원이 출시 초기에 엄청난 속도로 소진되더니, 지금 현재는 30조 원까지 소진되더니 지금은 부동산 가격도 조금 반등을 하고 부동산시장이 조금 조용해진 틈을 이용해 은행에서 50년 만기의 상품을 출시하지 않았나 하는 생각을 해본다.

주택 구매자들에게 월별 지불금을 작다는 좋은 점만 부각해, 상품을 파는 그런 구조인 것 같다.

 

부동산에 끼치는 영향

부동산투자자는 이러한 장기 모기지를 사용하여 투자 부동산에 자금을 조달할 수 있으며, 이는 잠재적으로 투자 부동산 시장에서 경쟁을 증가시킬 수 있다. 50년 모기지의 영향은 모든 주택시장에 걸쳐 균일하지 않다. 이는 지역 경제 여건, 주택수급, 금리동향에 따라 달라질 수 있다. 수요가 많은 시장에는 더 큰 효과를 기대할 수 있다.

 

2006년도를 회상해 보면 그때 부동산의 광풍이 불었을 때, 일반 서민들의 주담대 대출 시 대출금의 크기는 보통 1~2억 선이었다. 3억 이상의 대출은 정말로 능력 되는 사람들의 몫이었다. 왜냐하면, 2006년도의 금리는 5% 이상이었고, 그때의 수도권아파트의 집값은 25평은 1억~2억 원대, 33평은 2억~3억 원이 대부분이었다. 일부 잘 나가는 동네가 4억 원대였으니 그때는 대출금의 규모는 대부분 1~2억 원선이었다. 하지만 지금은 다르다. 첫 번째 대출금의 규모가 이전의 2배 이상이다. 수도권의 웬만한 구축아파트도 25평의 경우 4억 원대, 33평의 경우는 5~6원대이다. 그러다 보니 대출금의 크기는 더 커졌고, 저금리로 대출을 받았을 시는 부담이 작으나 이 금리가 조금이라도 오르는 경우는 가계에 큰 부담으로 작용한다.

작년의 경우 금리의 갑작스러운 상승으로 이자부담이 2배가 넘었다는 말을 너무나 가까이서 들을 수 있었고, 충분히 예상할 수 있는 시나리오였다. 그런데 이런 현상은 전세자금대출을 받았을 때도 똑같이 적용된다. 대부분 전세자금대출은 2년 동안 이자만 부담하고, 변동금리가 적용되는 경우가 많다. 그리고 이번 상승기엔 전세보증금도 높았고, 전세자금 대출규모도 보통 보증금의 70%까지 대출이 가능했다.  전세대출을 일으키는 규모도 2~3억 원은 쉽게 대출을 할 수 있었다. 그러니 작년에 금리인상이 이들에게 어떠했겠는가? 이야기하지 않아도 상상이 되지 않겠는가?

 

이런 현실 속에서 우리가 살고 있는 것이다. 개인적으로는 50년 만기 대출상품이 나왔을 때, 정말 누구를 위한 상품인지 물어보고 싶다. 안 그래도 GDP대비 가계대출이 100%를 넘는다고 떠들어 대는데, 작년에 잠시 부동산 경기 위축으로 가계대출이 줄어들었었는데, 이렇게 또 대출을 늘리게 하는 정책을 펴는 것을 보면, 개인은 어떠한 행동을 취해야 하는지 더 깊게 생각하는 계기가 되는 것 같다. 현재는 상반기 급락 후 반등하고 가격이 전고점대비 -10% 정도까지 가격이 회복되었다. 그렇다고 바로 전고점을 뚫을 만큼 주택수요가 많은 건 아니다.

 

지역마다 호재에 따라서 움직임이 보이긴 하지만, 상반기에 매수를 놓쳤던 대기 수요자들이 급하게 뛰어들 상황은 아니라고 본다. 주택구매 시는 자기가 원하는 단지의 최근 5년 동안의 흐름을 보고, 가격기준을 개인들이 정해서 그 가격이 오면 들어가야 하는 것이다. 주식을 예를 들어보아도 증권사에 소속된 애널리스트는 절대 주식이 떨어진다고 말하지 않는다. 그 속에 소속된 사람이 어떻게 떨어진다고 개인 의견을 말할 수 있겠는가? 부동산도 똑같다고 본다. 이권이 있고, 뭔가 이득을 보는 사람들은 절대 부동산은 안 떨어진다고 한다. 하지만 최근 20년의 부동산 역사를 보면, 우상향 하는 듯하면서도 폭락은 찾아온다. 물론 20년 전의 가격으로는 가지는 않지만, 급락하는 경우가 있다. 그러니 뭐든 조급하게 생각하지 말고 추세를 잘 지켜보며 대응하기를 바란다. 또 너무 깊게 생각한 나머지 행동을 안 하는 실수는 저지르지 말기를 바란다. 50년 만기 대출상품은 장점과 단점이 공존하고 있다. 장기 모기지 상품은 부동산 시장에 복잡하고 다면적인 영향을 미칠 가능성이 높다. 판단은 개인의 몫이나 개인의 가계상황은 다르니, 본인의 상황에 맞는 상품을 잘 골라서 대응하기를 바란다.