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1.영통 롯데캐슬 엘클래스 1단지,2단지
2022년 12월에 입주를 했던 영통 롯데캐슬 엘클래스 1단지, 2단지를 살펴보겠습니다. 망포동에는 신축아파트들이 많이 밀집되어 있습니다. 입주 6년 차 힐스테이트영통, 입주 4년 차 영통아이파크캐슬 1단지, 2단지, 2022년 9월에 입주한 영통아이파크캐슬 3단지가 있습니다. 주변에 다세대주택이나 다가구주택이 없고 아파트만 있어서 거리가 깨끗하고 쾌적합니다. 초등학교, 중학교도 근거리에 있고, 글빛누리공원, 도서관, 트레이더스 등이 있습니다.
1단지 단지정보
세대수 : 642세대 (8동)
최저/최고층 : 10/20층
총 주차대수 : 813대 (세대당 1.26대)
사용승인일 : 2022.12
건설사 : 롯데건설(주)
난방 : 지역난방/열병합
면적 : 109A㎡, 109C㎡, 109B㎡, 109D㎡, 137A㎡, 137B㎡
2단지 단지정보
세대수 : 609세대 (9동)
최저/최고층 : 11/17층
총 주차대수 : 772대 (세대당 1.26대)
사용승인일 : 2022.12
건설사 : 롯데건설(주)
난방 : 지역난방/열병합
면적 : 103㎡, 110A㎡, 110D㎡, 110C㎡, 110B㎡, 138A㎡, 138B㎡
2. 학군
초등학교 배정은 글빛초등학교입니다.
중학교 학군은 영동중학교, 잠원중학교, 곡반중학교, 망포중학교 등이 있습니다. 영통 쪽은 중고등학교 학군은 좋습니다. 학업성취도도 높고, 학습분위기도 좋다고 합니다.
3.교통
아파트에서 수인분당선 망포역까지는 도보 대략 26분이고, 매탄권선역까지의 거리는 대략 20분 정도로 측정이 됩니다. 해당 아파트는 매탄권선역이 더 가깝네요. 매탄권선역 이용이 편리할 듯합니다.
광역버스노선은 7002번 인덕원역, 3002번 강남역나라빌딩 앞, 보라매공원행 900번이 있습니다. 광역버스 정류장은 대략 10분 거리 내에 있습니다.
4.분양가,실거래가
수원이 비조정지역이라서 매매가 가능합니다. 그래서 입주 후로 매매거래가 진행되고 있고, 해당 아파트의 경우는 그 당시 대부분이 무주택자분들이 가점제로 당첨이 된 거라 아마도 올초 입주시기에 전월세보다 실거주하시는 분들이 더 많았던 걸로 기억됩니다.
분양가를 알아보겠습니다.
84 타입은 A, B, C, D타입으로 되어있고, 기준층(5층이상) 분양가는 5억 9800만 원~ 6억입니다. 발코니 확장비는 84 타입 24,924,000~ 25,020,000원입니다.
84 타입의 23년 최저실거래가는 6억 3700만 원, 23년 최고실거래가는 4월 17층 7억 원입니다. 거래가 아주 많지는 않고, 현재까지 거래건수는 84 타입이 10건 내외 거래되었습니다.
아직은 분양가에서 조금 상승한 가격에 거래가 되었고, 입주를 완료한 상태라 앞으로 2년 차가 되었을 때 가격이 어떻게 될지를 생각해봐야 할 것 같습니다. 상승분위기이면 지금 팔면 안 되는 거니깐.
41평은 현재까지 실거래가 1건입니다. 4월에 9층이 8억 8만 원에 거래되었습니다. 분양가에서 3000만 원 정도 상승한 거래입니다. 거래건수가 1건이라 현재 형성된 가격이 시세라고 하기가 어렵습니다. 입주 2년 차가 되는 시점에 거래가 더 활발해지면서 가격이 만들어지지 않을까 싶습니다.
5. 단지 내 상가
단지 내 상가는 입주 후에 상가가 좀 늦게 입점이 되었습니다. 현재, 부동산사무소, 편의점, 미용실 등이 입점되어 있습니다. 아직 공실 상가도 보이고 있습니다. 대부분 전용면적이 넓게 빠져있습니다. 단층상가이고 앞뒤로 문이 있어서 입주민들의 접근성이 좋습니다.
1단지 상가는 단층으로 길게 늘어져있는데, 메인 게이트 문주에서 오른쪽 끝쪽의 상가들은 거의 공실이고, 부동산사무소만 하나 들어와 있습니다. 현재 월세가 높아서 쉽게 임차가 맞춰지긴 힘들 것 같습니다. 월세가 조금 조정이 되고 하면 하나씩 채워지겠죠?
2단지 상가에는 부동산, 카페, 음악학원,편의점이 입점되어 있습니다. 상가를 둘러보니 한 칸당 공간이 굉장히 넓던데, 네이버매물에서 전용면적을 확인해 보니 대략 14평 정도 됩니다. 월세는 현재 네이버매물을 확인해 본 결과 240만 원 정도입니다. 신축 단지 내 상가라서 월세가 아주 높습니다. 솔직히 단지 내 상가월세가 200만 원을 넘으면, 어떤 업종이 돈을 벌 수 있을지 정말 어렵습니다.
상가 매매가도 높아지다 보니, 자연히 수익률을 계산해서 월세가 정해지는데, 200만 원이 넘는 상가월세를 버틸 수 있는 업종이 몇 개나 될까요? 부동산사무소도 정말 거래가 잘 될 때나 월세를 감당할 수 있지, 거래가 없을 땐 그것도 힘들거든요. 단지 내 상가는 정말 고민 많이 하시고 결정하셔야 합니다. 한정된 상권이기 때문에 비용이 적게 드는 게 무조건 좋은 것 같습니다.
코로나 이후 사람들의 생활패턴이 온라인쇼핑으로 많이 전환되어서, 1층상가로 창업을 할 수 있는 업종이 예전만큼은 아닌 듯합니다. 몇 년 전부터 공격적으로 입점을 하는 무인아이스크림점을 제외하곤 다들 그렇게 쉽게 단지 내 상가로 입점하지는 않더라고요. 상권분석, 유동인구, 인구분포 등 따져야 할 것이 많습니다.
오늘은 어쩌다 보니 상가에 대해서 쓸데없는 애기를 많이 하였네요.
단지 내 상가에 관심이 있으시면, 아파트도 한번 둘러보시고 주변상권을 한번 확인하시고 접근하세요. 해당 아파트는 1단지, 2단지를 합쳐서 1200세대가 조금 넘는 거라 단지 내 상가가 안정적으로 장사를 할 수 있는 규모는 아니라고 생각이 듭니다. 그래서 단지 내 상가의 항상 구색으로 있는 세탁소도 아직 입점을 안 한 듯합니다. 월세가 높아서 그런 것도 있겠지만… 아직 아파트 매매거래가 많지 않아서 가격에 대해서 뭐라고 말씀드릴 수는 없습니다. 그러나 현재 작년의 부동산 하락을 멈추고 서서히 회복 중이라서 앞으로는 가격이 조금 더 나아지지 않을까 싶습니다.
오늘은 여기까지~
내일 또 만나요.
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