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수원 정자동의 랜드마크 화서역 파크 푸르지오의 2023년 시세변동과 스타필드의 현장을 다녀왔다. 스타필드현장은 외관이 마무리되는 모습을 보이고 있다. 화서역 파크 푸르지오는 용적률이 499%의 초고층 아파트이다. 분양 당시 모형으로 본모습은 동간 간격이 좁아서 일조권에 대한 우려가 많았다. 7월의 한창 더운 날 해당 아파트를 거닐었을 땐 초고층건물들이 서로 그늘이 지워주어서 단지 내를 걷는데 시원함을 느꼈다. 그리고 11월 어제 햇살이 강하게 내리비쳤지만, 안쪽 건물들은 맨 앞의 건물에 가려서 그늘이 많이 지고, 일조권침해가 발생하고 있었다.
분양당시 20층이하는 지하라는 웃스개 소리가 돌았었는데, 그게 현실이 되고 있는 것 같다. 하지만 해당 아파트 여전히 사람들의 선망이 되는 아파트이다. 매수 시 층 선택에 신중해야 한다.
25평형 매매시세와 실거래가
2021년 8월 입주를 하고 3년 차에 접어든 해당 아파트의 23년 매매실거래가를 알아보겠습니다.
분양권일 때 다운거래가 정말 많았던 단지였고, 22년 부동산 가격 하락기에는 입주 2년이 지나지 않았던 시점이라 거래가 없었는데, 23년 올해는 거래가 활발히 진행되었다.
21년 5월에 최고신고가 9억 5220만 원에 거래된 이후 거래가 없다가, 23년의 거래모습은 아래 리스트처럼 7억 후반대에서 거래가 많이 발생하고 있다. 현재 네이버 매물은 호가가 10억 5000만 원까지 물건이 나와있다. 매매가 대비 전세가율은 50% 정도여서 깡통전세의 우려는 없으나 갭투자 시에는 투자금이 4억 원이라는 큰 갭이 있어서 접근하긴 쉽지 않다.
31평형 매매시세와 실거래가
전용면적 74㎡인 31평형의 최고거래가는 23년 8월 9억 8500만 원에 신고되었다. 21년도 당시는 분양권상태이고 다운거래를 했던 시기라서 아마도 현재의 거래가 최고신고가로 신고되어 있는 것 같다. 31평형이라서 25평형보다는 거래량이 적은 것을 아래 리스트로 확인할 수 있다.
현재 네이버 매물에 올라와 있는 31평형의 시세는 9억 5000만 원에서 12억 원까지 호가가 형성되어 있다. 추석 이후 부동산 가격이 빠르게 회복되고, 특례보금자리대출의 강화로 거래를 뜸해졌다. 현 상황에서는 호가만 있을 뿐 거래는 활발하지 않다. 31평형도 전세가율은 50% 정도를 보이고 있다. 올해는 정부정책이 역전세에 대한 우려로 역전세를 많은 사람들이 걱정하고 있는데, 해당 아파트는 전세가율이 높지 않아서 크게 염려될 일을 없는 듯하다.
35평형 매매시세와 실거래가
84타입 35평형의 최고신고가는 12억 6910만 원이다. 분양당시 2019년도에는 정상거래보다 다운 거래가 더 많았다. 2023년 올해 거래는 총 15건 신고되었고, 올해의 최고가는 11억 9500만 원에 거래되었다. 스타필드 수원과 신분당선 화서역이라는 교통호재가 수원에서 광교신도시 아파트를 제외한 84평형으로 올해 최고가를 선보이고 있다. 네이버부동산에 올라와 있는 35평형의 호가는 현재 16억 5000만 원까지 나와있다. 전세가율은 50%를 넘지 못하고 있고, 가격이 10억 원이 넘다 보니 거래가 활발이 진행되지는 않는다. 현 상황에서 더 높은 가격을 받을만한 가치가 있어야 매수를 하는 건데, 지금으로서는 다 알고 있는 호재로는 가격이 더 치고 올라가는 것은 한계가 있다고 보인다.
42평형 매매시세와 실거래가
42평형은 대유평공원을 바로 보는 102동 3-4라인, 103동 3-4라인, 104동 3-4라인이다. 일조권과 조망권이 나와서 인기가 있는 평형이다. 42평형이지만 방은 3개로 나왔고, 드레스룸과 팬트리가 있는 구조로 빠져있다. 42평형이 방이 3개이면, 보통 공간이 넓게 빠진다. 대형평형이라 실거주가 더 많고, 거래건수는 많지 않지만, 23년 올해 9월에 최고신고가 15억7000만원에 거래되었다.
2019년 분양당시 분양가 대비 2배이상에 거래되고 있는 화서역 파크 푸르지오가 앞으로는 얼마나 더 갈지는 아무도 알 수 없으나, 현재의 상황으로는 더 높은 가격상승은 예측하기 힘들다. 한동안 지금 수준에서 머물지 않을까 하는 생각을 해본다.
35평형과 31평형은 단지 안쪽으로 배치가 되어있어서 라인과 동에 따라 일조권이 아주 열악한 상황이다. 매수 시 일조권을 잘 체크해야 한다.
수영장, 게스트하우스, 다목적체육시설, 스크린골프, 사우나, 헬스클럽, 독서실, 도서관, 북카페, 시니어클럽 등 다양한 커뮤니티가 있는 아파트이다.
| 화서역 파크 푸르지오 단지정보 | |
| 세대수 : 2355세대(총14개동) | 저/최고층 : 16층/46층 |
| 사용승인일 : 2021년 08월 | 난방 : 지역난방, 열병합 |
| 주소 : 경기도 수원시 장안구 정자동 950(경기도 수원시 장안구 대평로 27) | |
| 면적 : 83A㎡, 84B㎡, 104A㎡, 105B㎡, 116A㎡, 118B㎡, 118C㎡, 140B㎡, 141A㎡, 148A㎡, 148B㎡, 208A㎡, 208B㎡ | |
| 초등학교 : 송림초등학교 | |
스타필드수원의 외관이 마무리되어가고 있다. 12월 21일 개장을 위해 분주한 모습이다. 스타필드 수원 뒤로는 화서역 푸르지오 브리시엘아파트와 오피스텔이 입주 중이다. 화서역 주변의 모습이 변하고 있다. 스타필드 수원으로 인해 화서역 주변의 교통은 엄청난 정체를 보일 것으로 예상된다. 수원의 상권이 스타필드로 빨려 들어갈 것 같은 생각이 든다. 주변 자영업자들의 고충이 예상되는 시점이다. 상생을 위한 정책이 마련되어야 한다고 생각한다.
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