2024년 지금 누가 집을 사나요? 투자자? 실거주자?

 

24년 들어서 2분기부터 아파트 거래량이 증가추세이다. 현재의 추세는 전국적으로 들썩이는 게 아니다. 서울 인기지역과 경기도 인기지역을 중심으로 거래량이 증가하고 간혹 전고점을 뚫는 거래가 발생한다. 실거주위주의 갈아타기 매수가 주를 이루고 있다. 최근 5년간의 서울·경기도의 아파트 매매거래량 그래프를 찾아보았다.  지난 부동산 상승장시기에 어느 시점에 사람들이 가장 거래를 많이 했는지 보여주는 그래프이다. 

 

최근 5년간 서울특별시 아파트 매매거래건수(출처: 한국부동산원)

 

부동산 상승장에 기름을 부은 트리거는 금리인하였다. 2014년 이후 아파트 거래가 조금씩 회복되면서 아파트 가격이 상승하고 거래량이 증가하였고, 몇 년간 지속된 상승장에 폭발을 시킨 행위는 2019년 7월 기준금리인하였다. 금리인하후 거래량의 가파른 상승세를 보이고 있다. 2020년 5월 기준금리 0.5%는 부동산에 두 번째 상승역할을 하였다. 

 

한국은행 기준금리추이(출처 : 한국은행)

 

 

이런 저금리 조건에서 고가의 아파트를 변동금리로 풀대출 받았던 사람들이 이번 금리 상승기에 버티기 힘들었다. 2022년부터 본격적인 금리상승은 변동금리 대출을 받은 사람들의 목을 조여왔고, 재정적 여유가 없는 집들은 주택이 경매에 넘어가거나 급매로 파는 경우가 발생했다. 그로 인해 2022년 말, 2023년 초 30~40% 급락한 급매들이 발생했던 것이다. 그리고 2023년 1월 이후 한국은행의 금리는 멈추었다. 

 

최근 5년간 경기도 아파트 매매거래건수(출처: 한국부동산원)

 

현재와 같은 거래량 회복속에서 나는 어떻게 해야 하나 고민이 될 것 같다. 사실 지금 매수하기엔 조금 늦은 감이 있지만, 갈아타기를 원한다면 평소에 관심 있는 단지들의 거래가를 확인하고 관심을 두어야 한다. 지속적인 관심과 흐름을 알아야 한다. 

 

 

 

24년1월~3월 갭투자증가지역순위(출처: 아실)

 

2024년 1월~3월 동안 서울·경기도 갭투자 증가지역 순위를 살펴보면, 역시나 서울 인기지역, 경기도 인기지역을 위주로 매매거래량이 많다. 갭투자 건수는 이전 2020년~ 2021년의 갭투자 비율이 10% 이상이었던 것과는 다르게 10% 미만의 거래량을 보여준다. 아파트 매매거래량이 회복 중인데, 갭투자 비율이 10% 미만을 차지하는 건 지금의 매매는 실거주자들 수요라는 것이다. 지금은 어느 누구도 묻지 마 투자는 하지 않는다. 앞으로의 부동산은 양극화가 더 심해질 것이다. 인구변화와 사회현상들이 아파트의 양극화를 심화시킬 것이다. 

 

2024년 서울 거래량 순위(출처 : 아실)

2024년 경기도 거래량 순위(출처 : 아실)

 

 

하반기 아파트 매수를 생각하시는 분들은 관심지역, 관심단지를 정하고 그동안의 흐름을 살펴보시길 바랍니다. 그런 후 이 정도 가격이면 사겠다는 기준을 만들고, 해당단지의 부동산중개사무소에 연락을 취한 뒤 지속적인 모니터링을 하고 접근하면 좋은 가격에 좋은 매물을 잡을 수 있습니다. 이 글을 읽는 분들에게 행운이 있기를 바랍니다.